Le marché immobilier marocain aborde 2025 dans un climat d’attentisme mêlé d’incertitude. Entre la hausse du coût du crédit, la baisse du pouvoir d’achat et la prudence des investisseurs, les transactions ralentissent légèrement, tandis que certains quartiers continuent de tirer leur épingle du jeu. Pour les primo-accédants comme pour les investisseurs marocains, la question reste entière : faut-il acheter maintenant ou attendre des jours meilleurs ?
Selon les dernières données de Bank Al-Maghrib, l’indice national des prix des actifs immobiliers a reculé de 0,2 % au deuxième trimestre 2025, avec un repli de 0,3 % pour les biens résidentiels. Le volume des transactions, lui, a chuté de 15 % sur un an, illustrant la prudence du marché. À Rabat, la baisse atteint 1,1 %, tandis que Marrakech et Casablanca enregistrent une stabilité relative. Ce tassement, qui succède à plusieurs années de forte demande post-pandémie, s’explique par la remontée progressive des taux de crédit et par une offre nouvelle qui tarde à s’adapter au budget des ménages.
À Casablanca, la capitale économique du Royaume, le contraste entre quartiers demeure saisissant. D’après le portail immobilier Mubawab, les appartements à Maârif Extension se négocient autour de 610 000 dirhams pour 80 m², tandis que dans le quartier de Palmier, il faut compter près d’un million de dirhams pour un studio de 38 m². Les secteurs les plus prestigieux, comme Anfa Supérieur, Palmiers ou CIL, affichent des valeurs comprises entre 25 000 et 45 000 dirhams le mètre carré selon le guide 2025 du cabinet Archiplan. Dans les périphéries, les prix se montrent plus abordables : à Aïn Sebaâ, un appartement de 124 m² s’affiche à environ 1,35 million de dirhams, tandis que les projets moyen standing de Hay Mohammadi ou Tit Mellil débutent autour de 570 000 dirhams. Ces écarts traduisent un marché à deux vitesses : celui des quartiers centraux prisés, où l’offre reste rare et chère, et celui des zones périphériques, plus accessibles mais encore fragiles en matière d’infrastructures.
Marrakech, de son côté, confirme son statut de ville refuge pour les investisseurs. Selon la plateforme Agenz.ma, le prix moyen de l’appartement s’y établit autour de 13 000 dirhams le mètre carré, soit une légère hausse par rapport à 2023. Les quartiers de l’Hivernage et de la Palmeraie demeurent les plus recherchés, tirés par une demande locative forte, dopée par le tourisme et les perspectives économiques liées à la Coupe d’Afrique des Nations 2025. La stabilité du marché y repose sur une clientèle mixte : Marocains aisés, expatriés, et investisseurs à la recherche de rendement locatif via la location saisonnière. Si les prix y augmentent modérément, les rendements bruts peuvent atteindre 5 % à 6 % dans les secteurs bien situés.
À Rabat, le marché se montre plus calme. D’après les données de Bank Al-Maghrib, la baisse de 1,1 % enregistrée au premier trimestre 2025 illustre une tendance à la stagnation. Les prix oscillent entre 8 000 et 25 000 dirhams le mètre carré selon les quartiers, d’après les estimations du site Cyriljarnias.com. La capitale administrative conserve une attractivité fondée sur la stabilité et la qualité de vie, mais les perspectives de plus-value y demeurent limitées à court terme. Les quartiers les plus convoités, tels que Agdal, Hay Riad ou le centre administratif, continuent d’attirer les cadres et les fonctionnaires, soutenus par la proximité des institutions et la présence d’infrastructures solides.
Pour les acquéreurs marocains, la décision d’acheter ou non en 2025 dépendra avant tout de leur horizon d’investissement, selon les observateurs. Acheter maintenant reste pertinent pour ceux qui envisagent une occupation durable ou un placement à long terme dans les zones bien desservies. En revanche, les investisseurs cherchant une plus-value rapide devront patienter : la dynamique actuelle ne favorise pas encore la spéculation. Les spécialistes interrogés soulignent par ailleurs l’importance d’évaluer les coûts annexes- frais de notaire, droits d’enregistrement et charges de copropriété- ainsi que la qualité du bien et la fiabilité du promoteur.
Enfin, les experts du secteur conseillent de surveiller les projets d’infrastructures, souvent précurseurs de valorisation immobilière. À Casablanca, l’extension du tramway et les développements autour de Casa Finance City devraient redéfinir certaines zones dans les prochaines années. À Marrakech, les projets liés à la CAN 2025 et à l’aéroport international suscitent un regain d’intérêt. À Rabat, la requalification urbaine de la corniche et le développement du quartier intelligent Rabat-Ville ouvrent de nouvelles perspectives à moyen terme.
Le marché marocain reste donc solide, mais sélectif. Les prix se maintiennent dans les secteurs porteurs et se corrigent ailleurs. Acheter en 2025 est un choix rationnel pour qui pense long terme, investit dans un quartier structuré et évite les promesses trop belles pour être vraies. Attendre, à l’inverse, peut s’avérer judicieux pour ceux qui espèrent une détente des taux ou une correction plus marquée dans les mois à venir.
