L’immobilier marocain a clôturé l’année 2025 avec une progression mesurée mais réelle : l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), affiche une hausse annuelle de 0,6% sur l’ensemble de l’exercice. Un chiffre modeste en apparence, mais qui traduit un marché qui a su traverser une année contrastée, oscillant entre corrections saisonnières marquées au premier semestre et rebond sensible au second.
Le bilan trimestriel raconte à lui seul les soubresauts d’un secteur en quête d’équilibre. Le premier trimestre avait ouvert sur une note difficile : un repli de 1,8% des prix par rapport au trimestre précédent, accompagné d’une chute des transactions de 30,3%. Un démarrage classique après l’euphorie de fin d’année, mais d’une ampleur qui avait de quoi inquiéter. Le deuxième trimestre n’avait guère rassuré, avec une légère baisse supplémentaire de 0,2% des prix et un volume de transactions en recul de 10,8%. C’est à partir du troisième trimestre que la donne a changé : les prix ont bondi de 1,1%, portés par un résidentiel particulièrement dynamique (+1,5%), et les transactions ont progressé de 14%. Le quatrième trimestre a ensuite confirmé la stabilisation, avec une hausse trimestrielle de 0,2% et une accélération notable des volumes (+18,4%).
Sur l’année entière, ce sont les biens résidentiels qui tirent la croissance avec une appréciation de 0,8%, devant les terrains (+0,4%) et le segment professionnel (+0,3%). Du côté des ventes, la dynamique est encore plus encourageante : 3,1% de transactions supplémentaires en 2025, avec des progressions particulièrement nettes pour les terrains (+7,5%) et les biens à usage professionnel (+7,4%), deux segments qui avaient souffert lors des creux du début d’année.
À l’échelle des grandes villes, les trajectoires sont loin d’être uniformes. Rabat se distingue comme la métropole qui a connu la plus forte valorisation sur l’ensemble de 2025, avec une hausse annuelle de 3,5%. Un résultat d’autant plus frappant que le quatrième trimestre y avait pourtant enregistré un recul de 0,9%, ponctué notamment par une chute de 7% des prix des terrains et de 1,1% pour les appartements. La capitale administrative reste une valeur refuge sur le long terme, même si elle connaît des ajustements ponctuels. Marrakech, de son côté, s’impose comme le marché le plus dynamique en volume avec une croissance des transactions de 24,1% sur l’année et une appréciation des prix de 1%. La ville ocre bénéficie d’un regain d’intérêt soutenu, notamment pour le résidentiel haut de gamme : les villas y ont vu leurs transactions bondir de 23% en glissement annuel au quatrième trimestre.
Casablanca, premier marché du royaume par volume, affiche un parcours plus tempéré : +0,9% sur l’année et +7,8% de transactions. La métropole économique reste portée par le segment résidentiel et, au dernier trimestre, par une forte demande foncière avec des prix en hausse de 4,8% et des transactions en progression de 30,5%. Tanger, dont le dynamisme ne se dément pas, termine l’année à +0,6% de prix et +3,3% de transactions. Les chiffres du quatrième trimestre y sont particulièrement révélateurs du potentiel de la ville du Détroit : le segment professionnel y progresse de 7,8% et les locaux commerciaux de 7,3%.
Fès et Agadir complètent le tableau des marchés qui terminent 2025 en territoire positif, avec des hausses de prix respectives de 0,8% et 0,6% au quatrième trimestre. À l’inverse, El Jadida (-0,6%) et Meknès (-0,1%) restent légèrement en retrait, tandis que la performance d’Oujda (+0,4%) témoigne d’un intérêt croissant pour les marchés secondaires, souvent plus accessibles.
Le segment des bureaux mérite une attention particulière. Longtemps discret, il a affiché des signaux de réveil au cours du dernier trimestre : les transactions ont augmenté de 49,2% par rapport au trimestre précédent à l’échelle nationale, et jusqu’à 96% à Tanger. Une donnée à interpréter avec prudence compte tenu des faibles volumes de base, mais qui suggère une reprise progressive de la demande en immobilier de bureau, portée notamment par l’essor des zones d’activité dans les villes à forte croissance économique.
La lecture transversale des quatre rapports trimestriels de 2025 dresse le portrait d’un marché immobilier marocain qui a subi une purge nécessaire en début d’année, avant de retrouver de l’élan au second semestre. Le schéma n’est pas nouveau, les premiers trimestres sont structurellement faibles, mais son intensité en 2025 a été accentuée par un attentisme des acheteurs, lui-même lié à l’évolution du crédit et aux incertitudes conjoncturelles. Le rebond du second semestre confirme que la demande de fond reste solide, notamment dans les grandes métropoles et les villes touristiques.
L’élargissement de la base de calcul de l’IPAI à l’ensemble des 83 conservations foncières du royaume, effectif depuis le premier trimestre 2025, renforce par ailleurs la fiabilité et la représentativité de l’indice. Une amélioration méthodologique qui permet désormais de mieux saisir les dynamiques des marchés régionaux, au-delà des seules grandes agglomérations.
