À compter du 1er juillet 2026, un nouveau dispositif fiscal s’appliquera à certains revenus locatifs au Maroc. Prévue par la Loi de Finances 2026, la retenue à la source de 5 % sur les loyers vise à renforcer le recouvrement de l’impôt et à élargir le champ des contribuables concernés. Contrairement à certaines interprétations, cette mesure ne crée pas un nouvel impôt sur l’immobilier, mais modifie les modalités de prélèvement de l’impôt existant.
Une extension du mécanisme aux personnes morales
Jusqu’à présent, la retenue à la source concernait principalement les revenus fonciers versés à des personnes physiques. À partir de juillet, le dispositif est étendu aux loyers versés à certaines personnes morales ainsi qu’aux professionnels relevant de régimes fiscaux spécifiques.
Concrètement, lorsqu’une entreprise soumise à l’obligation de retenue verse un loyer à une société assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à une personne physique exerçant une activité professionnelle sous les régimes du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS), elle devra retenir 5 % du montant brut du loyer hors TVA avant paiement.
Parmi les entités tenues d’appliquer cette retenue figurent notamment l’État, les collectivités territoriales, les établissements publics, les entreprises publiques et leurs filiales, les établissements de crédit ainsi que les compagnies d’assurances et de réassurance.
Des seuils progressifs pour les entreprises privées
Pour les autres entreprises privées, l’obligation dépendra du niveau de chiffre d’affaires réalisé.
À partir du 1er juillet 2026, seules les entreprises affichant un chiffre d’affaires annuel hors TVA d’au moins 500 millions de dirhams seront concernées.
Le périmètre sera ensuite élargi progressivement :
- Dès le 1er janvier 2027 : entreprises réalisant au moins 350 millions de dirhams de chiffre d’affaires ;
- À partir du 1er janvier 2028 : entreprises atteignant 200 millions de dirhams de chiffre d’affaires hors TVA.
Cette montée en charge progressive vise à permettre aux entreprises d’adapter leurs procédures comptables et fiscales.
Quels loyers sont concernés ?
Le dispositif couvre les revenus issus de la location de biens immobiliers destinés à un usage professionnel ou commercial.
Sont notamment concernés :
- Les bureaux ;
- Les locaux commerciaux ;
- Les usines ;
- Les entrepôts ;
- Les hangars ;
- Les terrains ;
- Plus généralement, l’ensemble des biens immobiliers bâtis ou non bâtis donnés en location.
La retenue s’applique lorsque le bénéficiaire du loyer entre dans les catégories prévues par la réglementation fiscale.
Les particuliers propriétaires restent exclus
La mesure ne vise pas les particuliers qui perçoivent des revenus fonciers à titre privé.
Ainsi, un propriétaire louant un appartement, une maison ou un local dans le cadre de son patrimoine personnel continuera d’être soumis au régime classique des revenus fonciers.
En revanche, lorsqu’un immeuble fait partie du patrimoine professionnel d’une personne physique exerçant une activité économique, les loyers perçus entrent dans le champ du nouveau dispositif. Un médecin louant un local inscrit à son actif professionnel, par exemple, pourra être concerné.
Certaines catégories bénéficient d’une exclusion
Le texte prévoit également plusieurs exceptions.
Restent notamment en dehors du champ d’application :
- Les organismes bénéficiant d’une exonération permanente de l’impôt sur les sociétés ;
- L’État et les collectivités territoriales lorsqu’ils perçoivent des loyers ;
- Les Habous ;
- Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) bénéficiant du régime d’exonération prévu par la loi ;
- Les sociétés de crédit-bail pour les opérations réalisées dans le cadre du leasing et de la location avec option d’achat.
Un défi organisationnel pour les entreprises
Au-delà de l’aspect fiscal, la réforme implique une adaptation des procédures internes des entreprises concernées.
Les directions financières et comptables devront intégrer ce nouveau prélèvement dans leurs systèmes de gestion, assurer son calcul correct, effectuer les déclarations requises et respecter les délais de versement au Trésor.
Cette évolution nécessitera également des actions de formation des équipes et une mise à jour des dispositifs de contrôle interne afin de limiter les risques d’erreurs ou de non-conformité.
Pour de nombreux acteurs économiques, cette réforme s’apparente davantage à une transformation des processus administratifs qu’à une charge fiscale supplémentaire.
Un impact limité sur la trésorerie des bailleurs
La retenue opérée sur les loyers constitue une avance sur l’impôt dû par le bailleur.
Les montants prélevés pourront être imputés sur les acomptes provisionnels de l’impôt sur les sociétés ou sur l’impôt sur le revenu selon le statut du contribuable.
Lorsque les retenues dépassent l’impôt finalement dû, la réglementation prévoit un mécanisme de restitution. L’impact financier devrait donc se traduire essentiellement par un décalage temporaire de trésorerie plutôt que par un coût fiscal additionnel.
Les secteurs les plus exposés sont ceux qui recourent massivement à la location immobilière, notamment les banques disposant d’un vaste réseau d’agences ainsi que les enseignes commerciales présentes dans les centres commerciaux.
Une réforme qui s’inscrit dans l’évolution de la fiscalité immobilière
Le régime de taxation des revenus fonciers a connu plusieurs ajustements ces dernières années.
Depuis 2019, les loyers versés à des personnes physiques peuvent être soumis à une retenue à la source de 10 % ou 15 % selon le montant des revenus concernés. Plusieurs réformes sont ensuite intervenues, notamment la suppression puis la réintroduction de l’abattement de 40 %, ainsi que l’évolution des modalités déclaratives.
Avec l’entrée en vigueur de la retenue à la source de 5 % sur certains loyers professionnels, le législateur poursuit la modernisation des mécanismes de collecte de l’impôt tout en renforçant la sécurisation des recettes fiscales.
Cette mesure marque une nouvelle étape dans la transformation de la fiscalité immobilière marocaine, avec des implications importantes pour les entreprises locataires comme pour les bailleurs professionnels.
